X

06
Чт, окт

Александр Гендельсман / Zont Hotel Group: Управление отелями в условиях спада.

Интервью

О ситуации на рынке управления гостиничной недвижимостью в пандемийный период, критериях финансовой эффективности, положении с мерами господдержки в регионах - с редакцией STAY.MANAGEMENT эксклюзивно поделился Александр Гендельсман, управляющий партнер УК Zont Hotel Group.

Вячеслав Сапожников / STAY.MANAGEMENT: Пандемия на год практически парализовала гостиничную отрасль, "уронив" все - по объемам, потокам, деньгам, активностям и т.п. Как это повлияло на рынок гостиничных управляющих компаний? Какой процент игроков ушел с рынка, насколько изменились управленческие портфели?

Александр Гендельсман / Zont Hotel Group: Рынок гостиничных УК один из самых закрытых в плане информации, поэтому довольно сложно говорить о положении дел в целом. Публичность грандов ограничена корпоративной политикой, а небольшие управляющие компании, как правило, не особенно распространяются об "ушедших" из управленческого портфеля активах, принято демонстрировать позитив и перечислять количество новых отелей либо тех, с кем "ведутся" переговоры. К слову, именно из-за подобной закрытости собственники отелей в России испытывают неимоверные сложности в поиске адекватных УК для управления своими объектами и их реальность - всегда лотерея. Поэтому по управляющим компаниям, работающим на базе договоров управления гостиничной недвижимостью точного понимания ситуации сегодня нет ни у кого.

По рынку аренды отелей положение такое же, как и до пандемии - фактически, в России два стабильных устоявшихся игрока, которые берут отели не в управление, а в аренду - "Ателика" и мы, Zont Hotel Group. У "Ателики", насколько я знаю, все хорошо - сегмент курортных объектов в нынешней ситуации демонстрирует хорошие показатели и доходность. На направлении же городских отелей ситуация очень разношерстная - от более-менее удовлетворительной до совсем тяжкой...

Я склонен считать, что точка дна уже пройдена. На пике напряжения, когда все встало, нам удалось "передоговориться" практически со всеми собственниками объектов, которые мы арендуем, за единственным исключением. Отрадно, что наши партнеры - владельцы объектов, которые у нас в аренде - очень адекватные люди, понимающие реалии и способные входить в положение вещей и вместе с нами разделять тяжесть пандемийного периода.

Не буду скрывать, период изоляции пройти было непросто, где-то - образовывались задолженности, где-то возникали кассовые разрывы, но когда ты на рынке уже много лет и для тебя это не первый кризис, то и его восприятие - несколько иное, ты просто работаешь больше и эффективнее. Нам удалось составить такой платежный календарь, который позволил нам выжить.

Ситуация форс-мажора, такого как COVID-19, довольно четко показала разницу между форматами - договорами на управление и прямой арендой. Наши собственники стали получать меньше денег, а в каких-то случаях - существенно меньше. Но они продолжили получать деньги, остались в плюсе и не несли убытков, у них сохранился положительный (пусть и меньший) поток денег по нашим объектам. В каких-то ситуациях "минусовали" мы, но это наша плата, оборотная сторона УК при работе по модели аренды. В случае работы объектов по договорам управления весь минувший год "минусовали" не столько "управляйки", сколько владельцы отелей.

Если говорить о том, кто смог извлечь преимущества из тотального "обвала" рынка, то ответ сейчас - никто. Да, кто-то может упомянуть "Азимут", который на общем фоне демонстрирует картинку стабильного расширения и роста, что отрадно - им практически удалось "встать" в один ряд с западными гостиничными операторами. Однако, об успешности бизнес-составляющей такого роста выводы пока делать рано, говорить о них можно будет через 2-3 года, когда собственники начнут задавать вопросы про возврат инвестиций. Все, что набрано в управленческий портфель в 2019-м году, весь позитив - стерт пандемийным 2020-м. Да, 2021-й как-то переживем, но в 2022-м встанет вопрос "а где же деньги" - вот тогда и будет понятно - получилось ли у УК обслуживать интересы собственников соответственно обещаниям. И если нет - пойдут отказы, ведь от "наших" договоров управления отказаться "проще простого" - они же не как у западных операторов, заключены не в юрисдикции английского права. Рынок управления гостиничными объектами в России очень динамичен и живет по принципу - кто и что получает прямо сейчас.

Вячеслав Сапожников / STAY.MANAGEMENT: Роберт Мандельбаум из CBRE обозначил тренд - резкое уменьшение вознаграждения за управление отелями. В США эта цифра упала до 2.8% от общей выручки по объекту, при том, что поощрительные выплаты за достижение целей по прибыли свелись к нулю. Применительно к нашей стране - насколько этот тренд актуален для российских гостиничных объектов? Как на это влияют какие-то другие факторы?

Александр Гендельсман / Zont Hotel Group: Из настроений владельцев отелей, работающих в РФ под западным управлением, понятно, что они сегодня всеми "правдами-неправдами" пытаются добиться снижения и уменьшить процент вознаграждения операторам - потому что не видят эффективности иностранного управления. И их понять-то можно - анализируешь гостевой поток, а там 60% броней - booking.com, и вытекающий вопрос - зачем мне тогда дорогое западное управление? Но при том, что есть тотальное неудовлетворение низкими показателями эффективности, владельцы отелей очень боятся что-то менять. Почему? Ну, доверять управление кому-то в России - это сложно, а аренда -

Аренды собственники боятся еще больше, потому что она требует от них главного - отстраниться от прямого вмешательства в работу объекта, перейти на сторону «рантье». И для многих это очень сложно ментально - встать, выйти из здания, которое ты построил, и отдать его кому-то другому. Поэтому часто бывает так - пусть "в минус", но "я сам". И такое отношение, конечно, это не про бизнес…

Кроме того, многих схема управления уже не устраивает, а о возможности сдать в аренду отель профессиональному оператору многие собственники и не знают. У нас таких случаи были и не раз, когда после случайной встречи с собственником отеля, которому мы рассказывали о том, как мы работаем, в ответ слышали изумленное восклицание – "А что, так можно было?"

Что еще относится к этому вопросу -

Устоявшийся миф в банковской сфере, которая кредитует строительство и реновацию гостиничных объектов, о том, что западный бренд - гарантия возврата инвестиций.

Этот миф опровергался бесчисленное число раз, и некоторые банки настолько "обросли" непрофильными гостиничными активами, изъятыми как-раз по причине банкротства при западном управлении, что вынуждены учреждать собственные управляющие компании - потому что и продать не могут, и держать без управления - дорого...

Вячеслав Сапожников / STAY.MANAGEMENT: Анализ отчетов консалтинговых фирм показывает, что пайплайн западных брендов в РФ свелся практически к нулю - что это означает для отрасли? Не время инвестировать? Время перераспределять управленческий капитал между теми объектами, что есть? Планы Ростуризма выделить миллиарды на новые кластеры как-то на это повлияют?

Александр Гендельсман / Zont Hotel Group: С одной стороны, стрессовый год и надо разбираться с тем, что есть. С другой - у многих отелей подходит цикл обновления и реновации, я говорю про те объекты, что были открыты в 2008-2012-м годах. За время пандемии денег никто не заработал, поэтому даже реновироваться сегодня это сложно. Возможно, инвестиции государства в нацпроекты что-то изменят и пойдут новые стройки. Туризм.РФ, вроде как, выделяет "большим игрокам" финансы на целые направления. Впрочем, это вполне может быть, как "олимпийская стройка", когда строительство происходит за такие деньги, что бизнесом это назвать сложно... Со всеми вытекающими...

Вячеслав Сапожников / STAY.MANAGEMENT: Говоря о государстве - что ты думаешь о мерах господдержки, которые анонсируются правительством в отношении отелей? Законопроекты по субсидированию процентной ставки по кредитам на реновацию и строительство отелей - то, что озвучивал Ростуризм уже на этот год - насколько реально, на практике, типовому отелю что-либо получать от государства?

Александр Гендельсман / Zont Hotel Group: Ну, как ты знаешь, постановление правительства №141 от 9 февраля 2021 года определяет возможность получать финансирование по ставке от 3% до 5% годовых. На моей памяти до сих пор нет ни одного выданного на это кредита, более того, и денег на это еще не выделено. Анонсировать для публики можно что угодно, но подзаконных актов нет, денег нет, реализации постановления как такого - нет. Более того, я поговорил с несколькими банками на предмет финансирования реновации... Один из ответов - "по этому постановлению мы меньше миллиарда давать не будем". Почему? Ну, они так решили, большой кредит - меньший риск невозврата. Нести риски кредитования среднего и малого предпринимательства никто не хочет. Задумано-то, может и правильно, но будет работать только для мощных туристических дестинаций.

Механизм компенсации не соответствует реальности. Предположим, государство готово компенсировать разницу в ставке от 8%, однако крупные банки будут давать только много и только "большим" субъектам рынка, а стоимость кредита в мелких региональных банках, по факту - от 12%... вот и теряется смысл такой инициативы...

Поэтому, все меры по поддержке отрасли "уйдут" в Туризм.РФ и там потратятся на нужные кому-то конкретные проекты. Периферию во власти никто поддерживать не хочет - профита нет. Всех интересует только глобальное, и только - Сочи, Крым, Алтай, Камчатка. Региональное гостеприимство - сами, сами, сами... Но что можно получить на региональном уровне? Что может губернатор? Что надо сделать, чтобы он пришел в местное отделение Сбербанка или ВТБ, предъявил постановление №141 и потребовал финансирования региональных объектов, которые ему подготовил региональный министр туризма - как вы себе это представляете на практике? Ответ - никак. Все - сами. И поэтому часть нашей работы - "просвещать" собственников отелей на предмет реалий в их конкретных отелях, регионах, ситуациях.


Продолжение интервью с экспертами STAY.MANAGEMENT - в ближайших выпусках.


Чтобы оставаться в курсе всего самого важного в индустрии - подписывайтесь на наши паблики в социальных сетях: facebook, telegram, vk, а также на еженедельную email-рассылку.

Telegram-канал

Эксперты издания:

  • Роман Еремян

    Роман Еремян

    Руководитель центра стратегических разработок союза "Туризма и гостеприимства".

  • Инна Рындина

    Инна Рындина

    Коммерческий директор управляющей компании Группа отелей "Русские сезоны".

  • Алексей Лебедев

    Александр Гендельсман

    Управляющий партнер УК Zont Hotel Group.

  • Алексей Лебедев

    Владимир Масютин

    Генеральный менеджер сети отелей "Русские сезоны".

Начинается работа скрипта Cron