X

06
Чт, окт

Выкуп проблемных отелей как мера гос.поддержки. Китайский вариант против российского.

Финансы и управление

Правительство Китая скупает гостиничную недвижимость у собственников отелей, испытывающих финансовые сложности в связи с антиковидными ограничениями. На фоне соседей интерес российских властей к проблемным отелям если и есть, то точно не в плоскости "спаси и сохрани". 


Китайский девелопер Shimao Group (один из крупнейших застройщиков в horeca-сегменте) 28.01.2022 сообщил о процедуре продажи пятизвездного отеля в Шанхае Hyatt on the Bund hotel государственной компании Shanghai Land Group за $707,83 млн (~54,5 млрд рублей), стремясь сократить свою долговую нагрузку в условиях тотального кризиса недвижимости в стране. Месяцем ранее собственник отеля объявил технический дефолт, будучи не способным выплачивать проценты по кредитам, общая сумма которых достигла $1,7 млрд. по объектам в офшорных зонах и около $1,4 млрд. по отелям в материковом Китае.

Shimao Group владеет Shimao Property Holdings и принадлежит китайскому миллиардеру Сюй Жунмао. В российских параллелях это условный Gleden Invest, владеющий Azimut Hotels, и принадлежащий Александру Клячину, правда с общим финансовым объемом в несколько (точнее, в десятки) раз больше.

Сделка является частью программы китайского правительства по выкупу активов у частных застройщиков, испытывающих нехватку денежных средств - так Пекин стремится стабилизировать ситуацию в секторе недвижимости, на долю которого приходится четверть экономики Китая.

В тот же день, 28.01, Agile Group Holdings, еще один китайский застройщик, с облигационным долгом на $4,7 млрд. продала доли в нескольких объектах на сумму почти $314 млн государственным компаниям China Overseas Land & Investment и China Conch Venture.

Эти и другие подобные сделки, коих на рынке гостиничной недвижимости Китая очевидно будет еще много - следствие регуляторных ограничений на займы и перекредитование, которые были введены в связи с дефолтом China Evergrande Group - второго крупнейшего строительного холдинга и оператора недвижимости в стране. В сентябре 2021 года долги China Evergrande Group достигли 305 млрд долларов, а акции компании на Гонконгской фондовой бирже начали стремительно падать (менее чем за год они потеряли 84 % своей цены).

Роман Еремян, руководитель центра стратегических разработок союза "Туризма и гостеприимства", комментируя для STAY.MANAGEMENT события в секторе гостиничной недвижимости Китая отметил, что страна переживает довольно ощутимый экономический кризис. Еще в 2019-м году сектор недвижимости составлял около 30% ВВП Китая, а в конце 2021-го - рухнул Evergrande. Соответственно,

Стоимость активов девелоперских компаний резко пошла вниз, а на фоне сокращения гостевого потока - по причине актиковидных ограничений, - и, как следствие - падения доходов, многие отели потеряли cash flow и оказались неспособны обслуживать свои обязательства.

Вывод на продажу большого числа подобных активов автоматически повлек бы существенное падение их цены, вплоть до 50%-70%. Меры китайских регуляторов в этой ситуации выглядят очень разумными, потому что устраивают всех участников сделки: у государства на балансе остаются активы, заемщики получают свои проценты по облигациям и долговым документам, дефолт всей отрасли откладывается, стоимость активов сохраняется.

Татьяна Веллер, международный гостиничный эксперт, на вопрос редакции STAY.MANAGEMENT о том, насколько может быть подобный сценарий реализован в российских реалиях, ответила, что

У многих собственников гостиничных активов в России в последние два года рыночная стоимость объектов сильно упала - за счет снижения потока туристов и переориентации на внутренний туризм (с более низкой платежеспособностью). В итоге, им стало сложно не только возвращать основной долг банкам, но порой даже и покрывать платежи по процентам.

Тем не менее, в случае с РФ я бы не ожидала вала приобретений государством подобных активов, у нас не настолько проактивная позиция государства как в Китае - в силу особенностей как менталитета и госустройства, так и состояния экономики.

Банки непрофиль в виде гостиниц не интересует - продать их в текущем рынке крайне сложно, особенно продать за ту цену, за которую они скорее всего лежат на балансе (чаще всего LTV отелей близится или выше 100%). Просто же управлять ими операционно банкам неинтересно - у них нет соответствующей экспертизы, и это не помогает им ни снижать резервы в ЦБ, ни улучшать состояние своего кредитного портфеля.

Для Китая характерно создание гос-экосистем во всех сферах экономики, у нас же успешные экосистемы можно сосчитать на пальцах одной руки, и ни одна из них не имеет отношения к недвижимости, особенно к самой консервативной части этой отрасли - гостиницам. Поэтому, скорее, у нас пойдут по пути перекладывания проблем на плечи инвесторов, где-то, возможно, дадут отсрочки, где-то просубсидируют проценты или что-то еще, но владеть активами, рентабельность которых составляет, в чистом виде, 0-1%, с текущим уровнем налоговой нагрузки, вряд ли интересно как государству, так и системообразующим банкам.

Александр Гендельсман, управляющий партнер УК Zont Hotel Group, отметил, что 

В России государство не будет так активно и глубоко входить на рынок гостиничной недвижимости. С большой вероятностью в случае аналогичных описанной выше ситуаций удар примут на себя госбанки или госкорпорации, которые под эти проекты получат соответствующие льготы. Но это - хороший вариант развития событий. Более же вероятный сценарий - банкротства и торги.


Чтобы оставаться в курсе всего самого важного в индустрии - подписывайтесь на наши паблики в социальных сетях: facebook, telegram, vk, а также на еженедельную email-рассылку.

Telegram-канал

Эксперты издания:

  • Роман Еремян

    Роман Еремян

    Руководитель центра стратегических разработок союза "Туризма и гостеприимства".

  • Инна Рындина

    Инна Рындина

    Коммерческий директор управляющей компании Группа отелей "Русские сезоны".

  • Алексей Лебедев

    Александр Гендельсман

    Управляющий партнер УК Zont Hotel Group.

  • Алексей Лебедев

    Владимир Масютин

    Генеральный менеджер сети отелей "Русские сезоны".

Начинается работа скрипта Cron